Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft: Bedeutung und Einfluss von ESG-Ratings

Nachhaltigkeit spielt in der in der Immobilienbranche eine immer größere Rolle. Sog. ESG-Ratings helfen dabei, die Nachhaltigkeitsleistung von Unternehmen und Objekten transparent zu machen. Damit beeinflussen sie nicht nur Investitionsentscheidungen, sondern auch die Bewertung von Immobilien.

In diesem Beitrag erläutern wir die Bedeutung des Begriffs ESG und welche Auswirkungen ein entsprechendes Rating auf eine Immobilie oder ein Portfolio hat. Darüber hinaus beleuchten wir die verschiedenen Aspekte des Begriffs ESG sowie die Vorteile eines hohen ESG-Scorings.

Die Gestaltung von Gebäuden und Bauprojekten hat nicht nur einen erheblichen Einfluss auf die Lebensqualität und das Wohlbefinden der Menschen, die in deren Umfeld leben, sondern auch auf unser Ökosystem. Laut Umweltbundesamt verursacht der Gebäudebetrieb in Deutschland aktuell ca. 35 % des Endenergieverbrauchs und etwa 30 % der CO2-Emissionen (1).

Die Verringerung des Energiebedarfs und Verbesserung der Nachhaltigkeit von Gebäuden ist damit nicht nur ein zentrales Ziel der Klimaschutzpolitik, sondern liegt auch im Interesse von Investoren und Mietern, die von geringeren Betriebskosten profitieren.

Dabei ist Nachhaltigkeit im Immobiliensektor längst keine rein wirtschaftliche Frage mehr, sondern auch aus regulatorischer Sicht unumgänglich. Gesetze und Richtlinien wie die EU-Taxonomie und die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) verschärfen die Anforderungen an nachhaltiges Handeln zunehmend.

Als Konzept zur Bewertung von nachhaltigen Investitionen wurde der Begriff ESG bereits in den frühen 2000er Jahren eingeführt. ESG betrachtet Nachhaltigkeit dabei nicht nur als Umweltfrage, sondern umfasst auch soziale und unternehmerische Aspekte. Das Akronym ESG steht dabei für Environment (Umwelt), Social (Gesellschaft) und Governance (Unternehmensführung) und gilt heute als globaler Standard für die Bewertung von nachhaltigen Investitionen und Unternehmensführung. Die nachfolgende Grafik fasst die wichtigsten Aspekte der verschiedenen ESG-Kernbereiche zusammen.

Inzwischen gibt es zahlreiche Bewertungssysteme, z. B. von ECORE, GRESB, MSCI oder S&P, die eine Bewertung von Gebäuden- oder Portfolios anhand von ESG-Kriterien ermöglichen und ein entsprechendes ESG-Scoring vergeben.

Mit einem hohen ESG-Scoring stellen sich Immobilien nicht nur aus finanzieller und betrieblicher Sicht, sondern auch aus regulatorischer Sicht zukunftssicher auf. Nachfolgend die Vorteile eines positiven ESG-Ratings im Überblick.

Finanzielle Vorteile:

Höhere Verkaufspreise und Mieterlöse: Immobilien, die wenige Nachhaltigkeitskriterien erfüllen, verzeichnen oftmals deutlich höhere Wertverluste und Rückgänge bei den Mieteinnahmen als nachhaltigere Objekte. Hierbei wird vom sog. Brown Discount gesprochen. Nachhaltige Objekte mit einem hohen ESG-Rating können zu besseren Konditionen vermietet werden. Dadurch sind sie deutlich attraktiver für Investoren und können höhere Verkaufspreise erzielen.

Bessere Finanzierungsmöglichkeiten: Banken und Investoren bevorzugen nachhaltige Immobilien und bieten oft bessere Kreditkonditionen oder grüne Finanzierungsoptionen.

Betriebliche Vorteile:

Geringere Betriebskosten: Nachhaltig gestaltete Gebäude haben durch ihre höhere Energieeffizienz einen geringeren Gesamtenergieverbrauch. Der Einsatz von erneuerbaren Energien wie Solarenergie ist darüber hinaus deutlich kostengünstiger als herkömmlicher Netzstrom.

Höhere Attraktivität für Mieter: Sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen bevorzugen energieeffiziente Immobilien, da sie beispielsweise durch den Bezug von günstigem Solarstrom direkt vom Dach die Nebenkosten senken und eine höhere Lebensqualität bieten.

Regulatorische Vorteile:

In einem Umfeld, das sich durch neue gesetzliche Anforderungen wie die EU-Taxonomie, die Gebäudeeffizienzrichtlinie oder die CSRD zunehmend verschärft, sind Immobilien und Portfolios mit einem hohen ESG-Scoring zukunftssicher aufgestellt. So vermeiden Eigentümer Bußgelder und etwaige Nachrüstungskosten.

ESG umfasst weit mehr als nur Umweltaspekte – es integriert auch soziale und unternehmensführungsbezogene Kriterien. Angesichts der weitreichenden finanziellen, betrieblichen und regulatorischen Auswirkungen ist die konsequente Auseinandersetzung mit ESG-Maßnahmen für Immobilienunternehmen unverzichtbar. Wer ESG erfolgreich implementiert, sichert nicht nur langfristige Wettbewerbsfähigkeit, sondern erfüllt auch steigende Markt- und Gesetzesanforderungen.