Solar für Real Estate: So profitieren Immobiliengesellschaften von Photovoltaik

Wussten Sie, dass auf Deutschlands Dächern ein riesiges Solarpotential schlummert? Allein auf deutschen Industrie- und Gewerbedächern mit mehr als 5.000 Quadratmetern Fläche könnten Schätzungen des Immobilienentwicklers Garbe ¹ zufolge jedes Jahr 30 Milliarden Kilowattstunden Solarstrom produziert werden. Genug, um 10 Millionen deutsche Haushalte mit Solarstrom zu versorgen. Aktuell werden jedoch nur 10 Prozent der geeigneten Firmendächer für Solar genutzt. Ein Grund: Immobilienfonds in Deutschland verwalten sehr viele geeignete Liegenschaften. Und für die lohnt sich aufgrund steuerlicher Hürden die Investition in eine Solaranlage in vielen Fällen nicht. Kommt Ihnen das bekannt vor? Stehen auch Ihre Dachflächen noch leer? Welche Lösungsansätze gibt es für Immobiliengesellschaften, um von Photovoltaik zu profitieren? Dies möchten wir Ihnen in diesem Artikel kurz skizzieren.

In diesem Beitrag fokussieren wir uns auf die Herausforderungen für Immobilienfonds und -gesellschaften bei der Integration von Photovoltaik-Anlagen auf Bestandsdächern und zeigen gleichzeitig Chancen für die Bewältigung dieser Hürden auf. Wir erläutern die relevanten regulatorischen Anforderungen, die für Real-Estate-Fonds und Real-Estate-Investment-Trusts (REITs) gelten, und ordnen ein, inwiefern Immobilienakteure durch Solarprojekte langfristig steuerliche Vorteile nutzen können. Abschließend werfen wir einen Blick auf das kommende „Zukunftsfinanzierungsgesetz 2“ (ZuFinG 2), das wegweisende Rahmenbedingungen schaffen könnte, um Investitionen in erneuerbare Energien für institutionelle Anleger noch attraktiver und wirtschaftlich nachhaltiger zu gestalten.

Immobilienfonds strukturieren ihre Objekte häufig in sogenannten Objektgesellschaften, die sich ausschließlich der vermögensverwaltenden Tätigkeit widmen. Zu diesen Tätigkeiten zählen insbesondere Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien. Diese Form der Bewirtschaftung wird steuerlich begünstigt: Die Gewerbesteuer entfällt. Die Krux: Installiert das Unternehmen jedoch eine Solaranlage auf der verwalteten Immobilie, betreibt es eine aktive Bewirtschaftung. Denn das Verkaufen des erzeugten Stroms an Mietende oder die Einspeisung ins öffentliche Netz gelten als gewerbliche Tätigkeit. Diese Einnahmen unterliegen deshalb der Gewerbesteuer. Doch damit nicht genug: Auch sämtliche andere Einnahmen, einschließlich der ursprünglich vermögensverwaltenden Tätigkeiten, werden dann ebenfalls gewerbesteuerpflichtig. Dieser Vorgang nennt sich “gewerbesteuerliche Infizierung” ².

Gleichzeitig steigt der Druck auf die Immobilienwirtschaft, auf Solarstrom umzusteigen. Immer mehr Bundesländer führen eine Solarpflicht ein. Auch auf Bundesebene sind verpflichtende Solaranlagen für Neubauten absehbar. An einer Solaranlage kommt man also auf kurz oder lang nicht vorbei.

Inzwischen gibt es Lösungen, die Immobilienfonds dabei helfen, die gewerbesteuerliche Infizierung zu umgehen und gleichzeitig nachhaltige Projekte voranzutreiben. Eine dieser Alternativen ist das sogenannte Sale and Lease Back Solarkonzept. Mithilfe dieses Modells werden PV-Anlagen auf Gewerbeimmobilien installiert, ohne dass dies als gewerbliche Tätigkeit gewertet wird. Dadurch bleibt der Immobilienfonds weiterhin vermögensverwaltend tätig und profitiert von den entsprechenden Steuervorteilen.

Beim Sale and Lease Back Modell erwirbt der Immobilienbesitzer eine schlüsselfertige PV-Anlage. Nach der Inbetriebnahme vermietet der Immobilienbesitzer die Solaranlage über einen langen Zeitraum von bis zu 30 Jahren an ein Solarunternehmen. Dieses übernimmt alle Aufgaben der Bewirtschaftung, wie z. B. den Stromverkauf sowie die technische und kaufmännische Betriebsführung. Dadurch ist der Immobilienfonds zwar der Eigentümer, führt selbst aber keine aktive Bewirtschaftung durch und ist somit weiterhin nur vermögensverwaltend tätig. Eine gewerbesteuerliche Infizierung ist dadurch also ausgeschlossen.

Die Vorteile des Sale and Lease Back Solarkonzepts zusammengefasst:

• Eigentum bleibt beim Immobilienfonds

• Keine aktive Bewirtschaftung erforderlich

• Vermögensverwaltende Tätigkeit bleibt erhalten

• Keine gewerbesteuerliche Infizierung

Durch die Nutzung von PV im Real Estate profitieren nicht nur Immobilienfonds selbst, sondern auch die Mietenden der jeweiligen Gebäude, die somit Zugang zu kostengünstiger Solarenergie erhalten. Außerdem können Immobilienfonds so zur grünen Transformation beitragen und gleichzeitig ihr nachhaltiges Image stärken und ein besseres ESG-Rating für Ihre Objekte erzielen – eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten.

Die Bundesregierung ist sich der steuerlichen Herausforderungen für Immobilienfonds bewusst und arbeitet schon seit Längerem an einer Lösung. Ursprünglich sollte die gewerbesteuerliche Infizierung beim Betrieb von Solaranlagen bereits Ende 2023 mit dem Zukunftsfinanzierungsgesetz adressiert werden. Trotz breiter politischer Unterstützung wurde der entsprechende Passus jedoch kurzfristig gestrichen.³ Anschließend hoffte die Immobilienwirtschaft auf das Jahressteuergesetz 2024, aber auch dieser Entwurf nimmt die Änderungen nicht in Angriff. Jetzt liegt die Hoffnung auf dem Zukunftsfinanzierungsgesetz 2.

Ziel des Gesetzes ist es, mehr Kapital für die Finanzierung erneuerbarer Energien zu mobilisieren. Der vom Bundesfinanzministerium vorgelegte Referentenentwurf ist vielversprechend: Mit einer Änderung des Kapitalanlagegesetzbuchs sollen Unsicherheiten ausgeräumt und die gewerbesteuerliche Infizierung von Immobilienfonds beim Betrieb von Erneuerbare-Energien-Anlagen beendet werden. ⁴

Doch bis dahin ist es noch ein weiter Weg. Das Zukunftsfinanzierungsgesetz befindet sich derzeit am Anfang des parlamentarischen Prozesses. Derzeit wird das Gesetz in der Verbände- und Länderanhörung beraten (Stand: 11/2024). Im folgenden Schritt wird das Gesetz im Bundestag diskutiert. Ob der Passus dieses Mal umgesetzt wird, bleibt unklar. Bis dahin können Firmen in jedem Fall auf risikofreie Modelle wie Sale and Lease Back zurückgreifen und so schon jetzt mit Solar zur Energiewende beitragen.

Viele Jahre konnte eine Solaranlage zu erheblichen Steuermehrbelastungen für Immobilienfonds führen. In der Folge sind zahlreiche Unternehmen vor dem Umstieg auf Solarstrom zurückgeschreckt. Dabei können Immobilienunternehmen schon heute mit Sale and Lease Back rechtssicher und ohne steuerliche Risiken von einer PV-Anlage profitieren.

Das Prinzip ist einfach: Immobilienfonds kaufen eine Solaranlage und vermieten diese langfristig an ein Solarunternehmen, das sich um die Bewirtschaftung kümmert. Somit ist der Fonds weiterhin vermögensverwaltend tätig und eine gewerbesteuerliche Infizierung ist ausgeschlossen. Außerdem plant der Gesetzgeber mit dem Zukunftsfinanzierungsgesetz 2, Immobilienfonds den Betrieb von Solaranlagen zu erleichtern. Die Gefahr einer gewerbesteuerlichen Infizierung in diesem Szenario könnte unter Umständen sogar vollständig entfallen. Das bedeutet: Die Zeit für einen Umstieg auf Solarstrom war noch nie besser.

Sie wollen mehr darüber erfahren, wie Immobilienfonds von Solarstrom profitieren können? Unsere Experten beraten Sie gerne und beantworten Ihre Fragen zu Sale and Lease Back sowie den anstehenden gesetzlichen Änderungen. So bleiben Sie auch in Zukunft auf der sicheren Seite, versorgen Mietende mit kostengünstigem Strom und leisten gleichzeitig einen Beitrag zur Energiewende.